Die Unterscheidung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist in der Wohnungseigentümergemeinschaft ein wichtiges Kriterium darüber, welche Pflichten zur gemeinsamen Verwaltung und Instandsetzung bestehen – bis hin zu den anfallenden Kosten und darüber, in wessen Verantwortungsbereich diese gehören. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) liefert in § 5 Abs. 1 eine für den Laien nicht leicht zu fassende Definition von Sondereigentum. Mit einfachen Worten meint Sondereigentum den Umstand, dass das Miteigentum von mehreren Eigentümern an einem Gebäude und einem Grundstück so beschränkt werden kann, dass an einer Wohnung ein Alleineigentum entsteht – ein Sondereigentum. Zudem kann ein Sondereigentum bei Räumen und deren Bestandteilen bestehen, die keinen Wohnzwecken dienen.
Es steht in der Teilungserklärung
Kein Sondereigentum sind demzufolge die tragenden Teile eines Gebäudes, sein Dach, seine Fenster und weitere Elemente und Anlagen. Diese zählen zum Gemeinschaftseigentum. Dinge, die per Gesetz als Sondereigentum gelten können, sind sondereigentumsfähig, müssen aber nicht zwangsläufig auch Sondereigentum sein. Was genau dem Sondereigentums zuzurechnen ist, wird im Aufteilungsplan und in der Teilungserklärung geregelt. Sofern der Eigentümer nicht das Gesetz oder die Rechte Dritter beschädigt, darf er mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Ob er seine Wohnung selbst bewohnt, sie vermietet, verpachtet oder für eine andere Verwendung nutzt, ist ihm allein anheimgestellt.
Klare Verhältnisse und Spezialfälle
Was gehört nun zum Sondereigentum in einer Eigentumswohnung? Da wären erst einmal alle Räume, dann die Innentüren, Fußböden und Deckenverkleidungen, die nicht tragenden Innenwände (tragende Wände sind Gemeinschaftseigentum), alle Formen von Wandbelägen sowie die sanitären Installationen – also all das, was keinem gemeinschaftlichem Zweck dient. Balkonbeläge andererseits, Wohnungseingangstüren oder Fensterrahmen können Sondereigentum sein, müssen es aber nicht. Es lohnt sich, diese Spezialfälle von Sondereigentum näher zu betrachten, sollten sie beim Kauf einer Eigentumswohnung eine Rolle spielen.